Les dégâts des eaux représentent chaque année plus de 2,39 milliards d'euros d'indemnisations en France, selon France Assureurs — soit près de 30 % des sinistres habitation. Dans les immeubles anciens ou mal entretenus, certains bâtiments cumulent deux, trois, parfois cinq sinistres sur vingt-quatre mois. À ce stade, une question émerge systématiquement côté assureur : peut-on résilier ce contrat ? Et du côté de l'expert, une autre : mon rapport peut-il empêcher ça ?
Ce que dit la loi sur la résiliation pour sinistres répétitifs
Le Code des assurances est clair sur les droits de l'assureur en matière de résiliation. L'article L.113-12 prévoit qu'un assureur peut résilier un contrat à chaque échéance annuelle, sous réserve d'un préavis de deux mois, sans avoir à motiver sa décision. Il n'existe donc aucune disposition légale qui oblige l'assureur à maintenir un contrat après sinistres répétitifs — tant que la résiliation respecte les formes.
Ce qu'on appelle communément « résiliation pour sinistres répétitifs » n'a pas de fondement légal propre : c'est un exercice du droit général de résiliation à l'échéance. La pratique des compagnies consiste à déclencher ce droit dès lors que la fréquence sinistre dépasse un seuil interne — souvent deux sinistres en vingt-quatre mois, parfois trois en trente-six. Ces seuils varient d'un assureur à l'autre et ne sont pas toujours explicitement indiqués dans les conditions générales.
Ce que les compagnies font concrètement
La résiliation sèche après sinistres répétitifs reste relativement rare. Les pratiques réelles observées sur le marché sont, par ordre de fréquence :
- Majoration de prime lors du prochain renouvellement, sans résiliation
- Mise en demeure de réparation préalable à tout renouvellement, avec clause suspensive
- Non-renouvellement tacite sans notification explicite du motif
- Résiliation effective avec obligation de retrouver un assureur — ce qui peut conduire au Bureau Central de Tarification (BCT)
La décision de résilier n'est jamais prise sur la seule lecture du nombre de sinistres déclarés. Les gestionnaires sinistres des compagnies analysent aussi la nature des sinistres : sont-ils de même origine ? La cause source a-t-elle été traitée ? La réparation est-elle documentée ? C'est précisément là que le rapport d'expertise peut changer l'issue.
Ce que le rapport d'expertise pèse dans la décision
Un rapport de recherche de fuite bien construit est beaucoup plus qu'un document de localisation. Face à un assureur qui envisage une résiliation, il devient une pièce à décharge — à condition qu'il réponde à trois questions précises.
1. L'origine de la fuite est-elle clairement identifiée ? Un rapport qui localise à 40 cm près la source, documente l'état de la canalisation, identifie la cause — corrosion, raccord défaillant, joint vieilli, chape mal protégée — est bien plus utile qu'un rapport de passage qui conclut à « fuite probable côté salle de bains ». L'assureur gestionnaire a besoin de comprendre pourquoi ça s'est reproduit.
2. La réparation est-elle définitive et prouvée ? C'est le point faible de la plupart des dossiers. Une facture de plombier et deux photos de chantier ne suffisent pas. Le rapport doit idéalement inclure un test de pression post-réparation (épreuve hydraulique selon NF DTU 60.1), les références de la pièce posée, et si possible une photographie de la canalisation réparée avant la clôture de l'accès.
3. Le risque résiduel est-il évalué ? L'expert peut conclure son rapport par une évaluation du risque résiduel : état général de l'installation, vétusté constatée, recommandations de travaux préventifs. Cette section transforme un simple rapport de sinistre en audit partiel du risque — exactement ce que les gestionnaires sinistres recherchent pour justifier le maintien d'un contrat.
« Un bon rapport n'est pas seulement la preuve de ce qu'on a trouvé. C'est la preuve de ce qui ne va plus se passer. »
La copropriété, terrain de toutes les tensions
Le cas des sinistres répétitifs est particulièrement sensible en copropriété. L'assurance multirisque immeuble couvre les parties communes, les dégâts causés aux parties privatives et les recours entre voisins. Lorsque la même colonne montante génère trois sinistres sur dix-huit mois faute d'une réfection votée en AG, l'assureur se retrouve à indemniser les mêmes dommages en boucle.
Dans ce type de situation, le rapport d'expertise doit aussi documenter la décision prise en assemblée générale : vote pour les travaux, devis accepté, date prévisionnelle de réalisation. Ce n'est pas dans les attributions strictes de l'expert en recherche de fuite, mais l'accompagnement du syndic pour constituer ce dossier complet fait partie du service rendu.
Ce que l'expert ne peut pas faire
Il faut être honnête sur les limites du rôle. L'expert en recherche de fuite n'est ni avocat ni courtier. Il ne peut pas contester la résiliation sur le fond — seul un recours en justice ou la médiation de l'assurance peut le faire. Il ne peut pas garantir le maintien du contrat, ni remplacer l'évaluation du risque global que fait la compagnie.
En revanche, il peut — et c'est son rôle — fournir une documentation technique irréfutable sur l'état de l'installation après intervention. Un rapport structuré, daté, signé, avec photos annotées, test de pression et conclusion sur le risque résiduel est la pièce maîtresse que le gestionnaire de copropriété ou le propriétaire bailleur présentera à son assureur pour défendre le maintien du contrat.
Ce que ça change pour les professionnels de la filière
Le rapport d'expertise en recherche de fuite a longtemps été considéré comme un document technique de localisation, remis à l'artisan réparateur. Le marché évolue : gestionnaires immobiliers, syndics et courtiers le lisent désormais aussi comme un document de gestion du risque assurantiel.
Cette mutation transforme le périmètre attendu d'un expert sérieux. La localisation reste la mission principale. Mais la documentation de la réparation, l'évaluation du risque résiduel et la capacité à transmettre un rapport structuré directement à l'assureur — dans les heures suivant l'intervention — sont devenus des compétences différenciantes sur un marché où la fréquence sinistre ne baisse pas.
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