L'appel arrive un mercredi après-midi, vers 16h30. Le directeur d'un EHPAD de 87 lits dans l'Eure décrit une situation qui s'emballe : plafond effondré dans un couloir du premier étage, eau qui coule depuis la salle de bain du dessus, huit résidents à déplacer en urgence. L'intendance a coupé l'alimentation du logement concerné. Mais l'eau continue.
La première heure : ce qui ne correspond pas
Sur place, la chambre de Mme B., 84 ans, est saturée. Le plafond du couloir a lâché sous le poids de l'eau accumulée dans le faux-plafond. On remonte à la salle de bain : un joint de siphon dégradé, visible, manifeste. La cause apparente s'impose d'elle-même — c'est ici que le technicien de maintenance avait mis le doigt.
Sauf que ce joint ne peut pas expliquer l'eau dans le faux-plafond. L'axe de propagation ne correspond pas. La salle de bain est côté nord, les dommages se concentrent côté est, exactement sous un tronçon de réseau ECS collectif.
Un enregistreur de pression posé en amont sur le départ ECS confirme une chute de pression lente, régulière — la signature d'une fuite active sur circuit en charge, indépendante du siphon. Deux causes distinctes dans le même sinistre, deux dossiers à instruire séparément.
Vingt ans dans les murs
La descente dans les gaines techniques révèle ce que personne ne voulait voir. Le réseau ECS de cet établissement, construit à la fin des années quatre-vingt-dix, associe des colonnes en acier galvanisé avec des dérivations en cuivre posées lors d'une rénovation partielle en 2008. Pendant dix-huit ans, les deux métaux ont cohabité sans séparateur diélectrique.
Le résultat est visible à l'œil nu : les raccords présentent une corrosion galvanique avancée, avec perforation localisée sur trois jonctions cuivre-acier dans la colonne centrale du bâtiment principal. La fuite active que l'enregistreur a détectée ne vient pas d'un joint vieilli. Elle vient d'une perforation par corrosion électrochimique sur un tronçon jamais visité depuis la rénovation de 2008.
« Ce type d'intervention m'a appris qu'un rapport dans un EHPAD, ce n'est jamais juste un rapport de fuite. C'est un rapport d'état du réseau. »
Ce que l'EHPAD change à l'expertise
Un logement privatif ou un immeuble de bureaux, on le sécurise, on installe les capteurs, on revient le lendemain. Dans un EHPAD, les résidents ne partent pas. Ils sont déjà chez eux. L'intervention doit s'adapter à leurs horaires, à leurs fragilités, aux protocoles de l'établissement.
Trois contraintes concrètes modifient le déroulement de l'expertise.
Le carnet sanitaire du réseau. Tout EHPAD est soumis à l'arrêté du 1er février 2010 relatif à la surveillance des légionelles dans les installations de production et de distribution d'eau chaude sanitaire. La découverte d'une perforation sur le réseau ECS collectif déclenche une obligation : contrôle de la température en tous points du réseau, prélèvements légionelles avant remise en service, consignation dans le carnet sanitaire. Ces étapes ne sont pas facultatives — elles conditionnent légalement la remise en exploitation.
La double déclaration. Le sinistre fait l'objet d'une déclaration classique auprès de l'assureur. Mais l'exploitant doit aussi notifier l'ARS dès lors qu'une intervention non planifiée sur le réseau ECS est réalisée. Le rapport d'expertise doit donc être pensé pour deux lecteurs aux attentes distinctes : le gestionnaire sinistre de l'assureur, qui cherche origine, étendue et imputabilité ; et l'ARS, qui cherche conformité réglementaire et absence de risque sanitaire.
Les délais contraints. Un immeuble de bureaux peut rester coupé d'eau chaude quarante-huit heures. Un EHPAD, non. Le protocole d'expertise doit intégrer un phasage : intervention d'urgence pour sécuriser le réseau et rétablir l'ECS sur circuit de secours, puis investigation complète sur les jours suivants.
Un rapport à deux niveaux
La structure du rapport évolue par rapport à un sinistre résidentiel classique. Aux éléments fondamentaux — localisation précise, méthode instrumentée, photos annotées, conclusion sur l'origine — s'ajoutent des sections spécifiques au contexte sanitaire :
- Synthèse réseau : état général du réseau ECS visité, signalement de toute anomalie supplémentaire détectée (calcaire, corrosion secondaire, calorifugeage dégradé, températures de boucle anormales)
- Phasage d'urgence : description des mesures conservatoires prises pour rétablir l'ECS aux résidents
- Relevés de température : consignation des mesures sur départ, retour et points d'usage distaux
- Recommandations sanitaires : renvoi explicite à l'arrêté du 1er février 2010 et à la nécessité de prélèvements légionelles avant remise en service définitive
Ce que ça change pour le marché
Les EHPAD représentent un parc de plus de 7 000 établissements en France, avec des réseaux souvent construits dans les années 1990-2000, rarement audités et soumis à une réglementation sanitaire exigeante. La combinaison réseau vieillissant, obligation légionelles et exploitant peu formé à la gestion de sinistre technique en fait un marché structurellement sous-expertisé — et donc un terrain où la qualité du rapport fait réellement la différence.
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